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1.6. LE FINANCEMENT

            1.6.1. Différents moyens de financer

Parmi mes moyens de financement, nous avons relevé les moyens suivants :

1.6.1.1. le financement initial

Pour créer une communauté, comme n’importe quel autre projet, se pose très vite la question du financement initial.

On observe que ceux qui ne se posent pas la question du financement sont souvent des personnes velléitaires pas vraiment convaincues d’agir !!!

Globalement, achat ou location ?? Il faut y réfléchir.

1.6.1.2. Achat du site

Cette solution présente 3 avantages :

En droit français, le propriétaire occupant est libre de faire ce qui lui plait chez lui et personne ne viendra le gêner, du moins s’il est discret

Les aménagements effectués sont un bonus pour le patrimoine immobilier, et se font sans procédure particulière, contrairement à la location.

Il est beaucoup plus facile de trouver des biens à acheter qu’a louer.

1.6.1.3. Location du site

Cette solution présente un avantage :

Dans la communauté, tout le monde est à égalité, il n’y a pas de membre propriétaire souvent considéré en position supérieure aux autres.

Le loyer à payer est indiscutable et ne fait pas l’objet de dissensions entre les membres, contrairement à un loyer payé à des membres propriétaires en SCI.

1.6.2. Comment financer l’achat, et les inconvénients

1.6.2.1. Collectivités

Les collectivités peuvent s’intéresser à votre projet. Il faut voir le Département, certains ministères, et la CEE, Bruxelles.
Bien évidemment, il faut un projet incluant un intérêt pour la collectivité. (tourisme, réinsertion, dynamique économique, etc.)

Les inconvénients : tenir ses engagements, être dans le système, se préparer à des comptes à rendre.

1.6.2.2. le Père Noël

hé oui !! certains rêvent. Ils croient au Père Noël, ils sont persuadés que s’ils y croient vraiment, mais alors vraiment, et que si leur cause est juste et bonne, le financement viendra en temps et heure, comme un cadeau du ciel.

Inconvénients : l’attente !!!

1.6.2.3. Le prêt bancaire

Si le prêt est consenti à titre personnel, il faut montrer patte blanche, avoir des revenus qui donnent confiance au banquier.

Si le prêt est consenti à titre collectif , il faut un projet économique et un dossier bien ficelé d’exploitation agricole ou artisanale.

Inconvénients : remplir les conditions, et jam1ais d’un montant suffisant pour un achat immobilier.

1.6.3. Garantie et sécurisation des apports

La création d’une structure civile adéquate sera nécessaire. Les investisseurs de faire le choix de la structure la mieux adaptée. (SCI, SCOP, etc.)
remarque :
cas d'une personne désirant se retirer, soit par désintérêt ou désaccord. Autant il est facile pour un communautaire désirant se retirer, de le faire s'il n'a fait aucun investissement financier important, autant celui qui aura investi 400 000 FR sera bel et bien coincé.
Si aucune solution équitable n'est trouvée et définie, aucun candidat communautaire investisseur ne donnera suite, eu égard au risque à prendre de perdre sa mise, quand bien même ses idées seraient théoriquement communautaires.

Il est donc nécessaire de trouver la solution financière susceptible d'attirer et de retenir le candidat investisseur. En cas de désaccord, c'est à dire en cas de point de vue différent et fondamental entre la majorité communautaire et un communautaire, celui-ci est libre de partir à son gré et de reprendre ses quelques billes s'il n'a rien investi. Il est juste que celui qui a investi retrouve lui-aussi ses billes. Mais s'il se trouve co-propriétaire à 40% parce que personne d'autre n'a pu ou voulu investir ?? Que faire sinon dissolution de la communauté et vente ?? D’autres garanties sont à prévoir : garantie de priorité d'entretien du patrimoine, etc. donc finalement : pouvoir décisionnaire spécifique des communautaires investisseurs... !!

1.6.4. Ressources de fonctionnement

Les ressources de fonctionnement peuvent être apportées par :

1.6.5. Quelles activités économiques rémunératrices ?

C’est souvent une question cruciale pour des communautés : trouver un financement leur permettant de vivre … où de survivre!

Des activités rémunératrices sont nécessaires.

En voici quelques-unes unes :

Pour assurer la sécurité des biens contre les erreurs de gestion, les malveillances, les incidents économiques, chaque activité économique possédera une structure indépendante (SARL, profession libérale, etc.) possédant sa propre structure de décision et sa responsabilité propre.

  

                    1.6.6.  Le juste partage des bénéfices

Nous abordons ici un sujet difficile !

Nous avons vu que la structure la plus adaptée pour la propriété des biens est la SCI, et ses variantes SCIC, SCIL, à capital variable, etc.  
Ces structures sont les plus à même de correspondre à l'esprit du Projet, et chaque apport financier est représenté par des parts. Dans ces structures, le départ d'un associé et la revente de ses biens se fait au travers de la cession (privée) de ses parts. 
Ajoutons que ces structures permettent d'imposer des choix écologiques communs (voire contraignants et gênants...) aux acquéreurs éventuels, un peu comme un règlement de copropriété.

Le problème qui n'est pas évident, c'est de régler le problème de la juste répartition des plus-values permanentes quand une habitation nouvelle est construite sur le terrain communautaire, où quand une ancienne est restaurée.

Comment traiter avec la même justice :
- ceux qui apportent des fonds pour acheter les matériaux
- ceux qui travaillent de leurs mains pour construire
- ceux qui font la cuisine de tous pendant que les autres construisent
- ceux qui gardent les enfants des uns pour leur permettre de travailler...
- ceux qui travaillent à l'extérieur 

1°) Il y a ici l'occasion de remettre au goût du jour un point tombé en désuétude du Droit français : L'apport en Industrie, c'est à dire l'apport de ses heures de travail passées à exercer l'activité ou à l'enrichir.
Rappelons que la participation au capital dans une société peut ainsi être 
- en numéraire
- en nature
- en industrie

Néanmoins, l'apport en Industrie est particulièrement surveillé par l' URSSAF qui y voit souvent une forme de travail au noir.  Cette forme d'apport sera donc à manipuler avec précaution, et à n'utiliser qu'une fois la SCI créée, dans le cadre d'augmentation de capital et de création de parts nouvelles associées à une réalité immobilière.  

2°) Les apports dans la SCI s'expriment en parts. S'il est facile de convertir les apports financiers en parts, il n'est pas évident de juger combien il faut d'heures pour obtenir une part, et d'apprécier l'équivalence (ou la non équivalence) entre les heures de techniciens et celles de manœuvres. 

3°) Il est encore plus difficile de juger, quand une construction s'étale sur des mois, quelques heures ici et là, si telle heure passée participe réellement à la plus-value permanente du patrimoine immobilier. Le risque étant chiffrer une inflation d'heures passées se dévalorisant par leur affluence. 

4°) Une solution (il peut y en avoir d'autres !) serait d'estimer la valeur de la main d'œuvre au double du prix des matériaux engagés,  et que cette part est répartie entre les bénéficiaires (comment ? ) et convertie en parts.

   

                    1.6.7.  . La protection sociale, la retraite

Ceux qui sont branchés "communautés" savent que celles-ci ne durent qu'un temps, que les uns et les autres, à un moment donné, ont envie de changer et d'aller voir ailleurs, et que cette éventualité est un sujet tabou quand on vit en communauté, et surtout quand on vient d'y rentrer ! 

L'avenir des retraites, en France, est plus qu'incertain, mais il est sûr, arrivé au bon âge, qu'on est heureux d'en toucher une ! Le choix individuel de chacun est de savoir s'il compte vivre à partir de 60/65 ans avec le strict minimum vieillesse ou le RMI, où s'il souhaite se construire une retraite plus élevée. 

Tous les participants vont donc être amenés à se positionner sur ce sujet, en rapport direct avec leur participation et leur activité dans la communauté. Si la réponse est toute trouvée pour celui qui travaille à l'extérieur de la communauté, elle reste facile pour celui qui travaille dans la communauté dans une activité indépendante rémunératrice (exemple : SARL maraîchère) et moins évidente dans une activité non commerciale et non indépendante (comme le gestion de chambres d'hôtes).       

 

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Page modifiée le 15-11-2007